不良征信記錄“毀”了房子交易 購房者和房主起糾紛

原標(biāo)題：不良征信記錄“毀”了房子交易 購房者和房主互告對(duì)方違約

臺(tái)海網(wǎng)7月24日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 實(shí)習(xí)生 姚旺 通訊員 海法宣/文 陶小莫/漫畫）幾十條“不良征信記錄”，竟毀了一筆近兩百萬元的房產(chǎn)交易。交易不成，買賣雙方都告到法院，雙方都指對(duì)方違約，一方要求賠償，一方要求解約。

究竟哪一方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任？房價(jià)上漲損失誰來承擔(dān)？近日，海滄區(qū)法院發(fā)布了這樣一起因“征信記錄”引發(fā)的購房糾紛。

據(jù)了解，賣方發(fā)現(xiàn)買房人有幾十條不良征信記錄，可能因此貸不到款后，就要求買房人提前支付全部首付款，結(jié)果遭到拒絕。為此，雙方發(fā)生爭議，就在雙方爭議期間，房價(jià)大幅上漲。

法官提醒，購房者應(yīng)事先查詢并告知自己的征信記錄情況，如果有不良征信記錄，應(yīng)盡早采取補(bǔ)救措施。

遭遇：不良征信記錄，毀了房產(chǎn)交易

林先生在海滄區(qū)有一處房產(chǎn)，面積116平方米。去年1月22日，購房者小吳經(jīng)海滄區(qū)一家中介介紹，與林先生簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定購買這處房產(chǎn)，總價(jià)為191.8萬元，其中首期購房款518000元，按揭貸款140萬元。

協(xié)議約定，小吳將總房款分兩次支付給林先生。第一次是協(xié)議簽訂之日，小吳支付林先生購房定金15萬元；第二次是小吳要在2月21日前支付林先生剩余的首期購房款368000元以及小吳向銀行申請(qǐng)的商業(yè)貸款140萬元。雙方還約定，小吳應(yīng)于協(xié)議簽訂當(dāng)日委托擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

當(dāng)天下午2點(diǎn)左右，小吳按照約定向林先生支付了15萬元定金，隨后，二人以及各自配偶和中介人員一同前往銀行辦理貸款事宜。然而，在銀行查詢小吳及其配偶的征信記錄之后，林先生卻意外發(fā)現(xiàn)，小吳夫妻均有多條逾期還款的不良記錄。

擔(dān)保公司向雙方說明，由于上述原因，小吳向銀行貸款難度很大，而且，即便能貸款條件也很苛刻，需要上浮利率、購買理財(cái)產(chǎn)品、提供信用保證金等。

小吳得知后，覺得購房壓力大，最終當(dāng)天沒有辦理擔(dān)保委托手續(xù)。當(dāng)天，因臨近下班時(shí)間，雙方也就沒有去辦理過戶手續(xù)。

互告：雙方互相起訴，都說對(duì)方違約

幾天后，小吳再次要求辦理擔(dān)保及過戶手續(xù)。

不過，林先生發(fā)現(xiàn)小吳夫妻的銀行個(gè)人信用存在大量不良記錄，擔(dān)心小吳可能因無法貸款失去支付全部購房款的能力，于是就要求小吳應(yīng)先支付完其余首期購房款368000元，并要求小吳提供擔(dān)保，保證能全額支付購房款。

但是，小吳拒絕支付剩余首期購房款，也沒有提供擔(dān)保，只是以“要遵守協(xié)議”為由，要求林先生配合辦理房產(chǎn)過戶。

最終，小吳起訴至海滄區(qū)人民法院，指責(zé)林先生違約，要求其履行協(xié)議并賠償違約金。

小吳起訴后不久，林先生隨即提起反訴，認(rèn)為是小吳違約在先，請(qǐng)求法院判決解除合同。

林先生反訴稱，由于小吳的違約行為，致使雙方履約不能，時(shí)間一拖再拖?，F(xiàn)在房價(jià)上漲，已由原191.8萬元變?yōu)?50萬元左右。雙方已失去履約的信任基礎(chǔ)，如果買方仍以191.8萬元的價(jià)格要獲得價(jià)值250萬元左右的房屋，對(duì)賣方顯失公平。

判決：房主一審勝訴，解除雙方協(xié)議

近日，海滄法院作出一審判決，駁回原告小吳的全部訴訟請(qǐng)求，支持賣方林先生的反訴請(qǐng)求，解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。

法院審理認(rèn)為，僅從合同來看，確實(shí)應(yīng)當(dāng)是林先生履行辦理擔(dān)保、過戶手續(xù)的義務(wù)在先，小吳履行支付購房首付款368000元的義務(wù)在后。但是，作為賣方，林先生在知悉買方小吳及其配偶的征信問題之后，對(duì)于小吳的履約能力產(chǎn)生懷疑顯屬常理。而且，林先生要求小吳先支付購房首付款，也符合二手房屋買賣的通常交易習(xí)慣，屬于合理范圍之內(nèi)。

法官說，《中華人民共和國合同法》規(guī)定了“不安抗辯權(quán)”制度，就是指雙方合同成立后，一方有確切證據(jù)表明另一方喪失履行債務(wù)能力時(shí)，可以通知對(duì)方中止履行；對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。

因此，本案中，林先生在小吳支付購房首付款前，中止履行合同約定的辦理擔(dān)保、過戶手續(xù)的義務(wù)，實(shí)際上是在“行使不安抗辯權(quán)”，并不違約。在此情況下，小吳不支付首付款，也不為履約提供擔(dān)保，在房價(jià)大幅上漲的背景下，顯然對(duì)林先生有失公平。因此，法院判決支持林先生的訴求，解除雙方協(xié)議。

律師說法

買房怎么防范“不良記錄”？

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師提醒說，對(duì)于購房者來說，可事先查詢自己的個(gè)人征信記錄，并告知賣方自己的征信記錄情況，以取得賣方信任。而且，如果需要貸款，則可以為貸款提供擔(dān)保以降低買方的不安，避免觸發(fā)“不安抗辯權(quán)”。

另外，如果買方有不良征信記錄，可以采取補(bǔ)救措施，試著去消除不良記錄，以取得足夠的房屋貸款。萬一因?yàn)槭韬鲈斐蓧馁~記錄，也不要以為還款后立即銷戶就能清除污點(diǎn)。

一般情況下，銀行查詢個(gè)人征信記錄，就是查詢申請(qǐng)人過去兩年內(nèi)的還款情況。只要持卡人在申請(qǐng)卡、貸款時(shí)，過去兩年內(nèi)的還款情況正常，一般就不會(huì)有太大的問題。

所以，逾期之后，錯(cuò)誤的做法是立即銷卡。正確的做法是，污點(diǎn)產(chǎn)生后仍正常使用這張卡，多消費(fèi)，按時(shí)足額還款，每月保持良好的還款記錄，將逾期記錄給覆蓋。

延伸說法

限貸“3問”

導(dǎo)報(bào)記者采訪了解到，最近，廈門因限貸引發(fā)的購房糾紛呈上升趨勢(shì)。不少購房者因簽了購房協(xié)議后貸不了款，最終鬧上法庭。

樓市調(diào)控新規(guī)接連出臺(tái)，也引發(fā)了一些二手房交易的難題。例如：新規(guī)出臺(tái)后貸不了款損失誰來承擔(dān)？如何防范限貸風(fēng)險(xiǎn)？針對(duì)這些問題，導(dǎo)報(bào)記者采訪了林敏輝律師。

1問：簽約后被限貸怎么辦？

林敏輝：出現(xiàn)此類情況，首先要看合同約定，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款的方式付款的，而且買方可以舉證證明其確因被限貸或首付款比例的提高，導(dǎo)致無履約能力的，那么，買方可以解除合同并要求賣方退回定金。但是，如果合同約定買方不能取得貸款或貸款額度不足，應(yīng)以現(xiàn)金方式在一定期限內(nèi)付清房款，那么，買方就不能以限貸政策為由要求解除合同。

2問：限貸風(fēng)險(xiǎn)如何防范？

林敏輝：首先，在考慮購房初期要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如先了解其他地區(qū)的購房政策等相關(guān)信息。其次，訂立合同時(shí)，在合同內(nèi)預(yù)先約定好相關(guān)條款，如因政策變動(dòng)導(dǎo)致無法貸款，合同自動(dòng)解除之類的內(nèi)容，也可以預(yù)先約定首付款為房屋總價(jià)款的百分比，例如若是因相關(guān)政策的出臺(tái)導(dǎo)致首付比例的提高，合同自動(dòng)解除。有類似這樣的條款，在一定程度上就可以防止因限購限貸政策原因?qū)е碌募m紛。建議出現(xiàn)此種情況的時(shí)候雙方首先還是友好協(xié)商解決，畢竟訴訟存在風(fēng)險(xiǎn)，且需要付出一定的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本。

3問：躲限貸假離婚有風(fēng)險(xiǎn)？

林敏輝：婚姻是一種人身關(guān)系，離婚登記不可撤銷，也不能單方申請(qǐng)恢復(fù)。同時(shí)根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第八條，離婚協(xié)議中所達(dá)成的財(cái)產(chǎn)分割對(duì)雙方具有法律約束力。所以，為了規(guī)避限貸假離婚完全有可能弄假成真。