鄭州一城中村改造 土拍玩貓膩：政府私下對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾

12月3日，鄭州15家開(kāi)發(fā)商組織了一次維權(quán)行動(dòng)，抵制K2入鄭搶地。資料圖片

2016年8月24日，鄭州，攝影師航拍即將開(kāi)拆的鄭州市內(nèi)最大的城中村陳寨。村內(nèi)“握手樓”樓群林立，居住環(huán)境較差。

一場(chǎng)看似平靜的土地拍賣(mài)，背后暗流涌動(dòng)。

鄭州市國(guó)土局掛牌出讓9塊城中村改造地塊，并擬于12月5日進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。來(lái)自北京的房企K2擬參與其中7塊地的競(jìng)標(biāo)。

12月3日上午，鄭州15家地產(chǎn)商組織了一次大規(guī)模維權(quán)。

4日凌晨，被指為“野蠻人”的K2發(fā)布公告，稱(chēng)迫于鄭州同行的壓力，未戰(zhàn)先認(rèn)輸。

公告里，“K2”用“價(jià)格聯(lián)盟”直指鄭州本土開(kāi)發(fā)商壟斷城改的土地拍賣(mài)，用“本地的規(guī)矩”，暗指鄭州“提前進(jìn)場(chǎng)，定向拿地，返還成本，底價(jià)成交”的城中村改造模式。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，一封簡(jiǎn)短的公告，便將鄭州城改模式的問(wèn)題公布于眾——本應(yīng)公平公正的土地拍賣(mài)，變成了政府私下對(duì)開(kāi)發(fā)商的承諾。

而對(duì)鄭州當(dāng)?shù)卣捅就灵_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在狂風(fēng)暴雨似的城中村改造大潮下，城中村改造“潛規(guī)則”似乎也是迫不得已。

對(duì)于鄭州市政府來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)棘手的事情：k2拿地是按照可以擺在桌面上的招拍掛規(guī)則進(jìn)行，但是卻與無(wú)法擺在桌面上的潛規(guī)則相沖突。當(dāng)兩種規(guī)則沖突時(shí)，該怎么辦？

初戰(zhàn)

在鄭州的房地產(chǎn)圈子里，K2已成為“野蠻人”的代名詞。

K2，這個(gè)曾以世界第二高峰喬戈里峰代號(hào)命名的企業(yè)，全名為北京華美喬戈里實(shí)業(yè)有限公司，2007年于北京成立，2013年以46億的價(jià)格獲上海地王后被媒體關(guān)注。

今年10月25日，K2更名石榴集團(tuán)，但K2這個(gè)具有代表性意義的稱(chēng)號(hào)依舊在鄭州地產(chǎn)圈里被沿用。

在今年下半年，K2在鄭州地產(chǎn)圏掀起了一場(chǎng)滔天巨浪。

7月7日，K2的子公司涿州京匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第一次出現(xiàn)在鄭州的土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

這一天，涿州京匯與河南晟和詳實(shí)業(yè)有限公司爭(zhēng)奪鄭州市高新區(qū)的石佛城中村改造項(xiàng)目的72號(hào)地塊，經(jīng)過(guò)數(shù)百輪的競(jìng)拍，K2以9.35億元拍得該地塊，比起始價(jià)高出4.12億元，溢價(jià)78.9%。

當(dāng)天，K2也同時(shí)參與了72號(hào)地塊相鄰的73號(hào)地塊、74號(hào)地塊的競(jìng)拍。這兩個(gè)地塊也都是城中村改造項(xiàng)目。

73號(hào)地塊雖然沒(méi)有被K2拍得，卻讓晟和詳公司多出了1.87億元。

鄭州本土開(kāi)發(fā)商河南裕華置業(yè)則因K2的爭(zhēng)奪，比底價(jià)多出了1.01億拍得自己提前預(yù)定好的74號(hào)地塊。

《河南商報(bào) 》報(bào)道稱(chēng)，這是鄭州土地招拍掛歷史上首次真正遇到的突發(fā)情況。

鄭州本地開(kāi)發(fā)商王宇（化名）告訴新京報(bào)記者，鄭州市做城中村改造，本應(yīng)一級(jí)、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)明確分開(kāi)，由各個(gè)區(qū)政府自己成立投資公司進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。但政府最大的難處在于資金不足，各個(gè)區(qū)政府只能選擇和地產(chǎn)商進(jìn)行合作，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷、安置房建設(shè)、村民過(guò)渡費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，政府負(fù)責(zé)拆遷、安置等具體事務(wù)，之后在二級(jí)土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商以底價(jià)拍得這塊城中村改造的地塊，并由政府返還底價(jià)的65%給開(kāi)發(fā)商。

也就是說(shuō)，如果沒(méi)有K2的介入，晟和詳會(huì)順利地以底價(jià)拿到這塊地。

一位鄭州本地開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，K2戳中了鄭州參與城改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的軟肋，一旦土地被K2“截和”，提前投入資金的開(kāi)發(fā)商將無(wú)法收回成本。據(jù)新京報(bào)記者了解，晟和詳公司在招拍掛之前，已投入近20億元。

王宇的公司也曾在7月與K2爭(zhēng)地。他告訴新京報(bào)記者，本地開(kāi)發(fā)商難以承受如此巨大的損失，因而寧愿花錢(qián)，勸退K2。

王宇透露，在正式拍地之前，與K2競(jìng)爭(zhēng)的本地開(kāi)發(fā)商都與K2私下談過(guò)，希望給K2一定的費(fèi)用，使K2不再爭(zhēng)地。“據(jù)說(shuō)幾家開(kāi)發(fā)商加起來(lái)送了2個(gè)億給K2。”

晟和詳內(nèi)部人士告訴新京報(bào)記者，K2在鄭州出手爭(zhēng)奪72號(hào)地塊前，晟和詳選擇求和，公司老總親自到北京見(jiàn)K2高層。這位內(nèi)部人士說(shuō)，當(dāng)時(shí)K2提出希望獲得3億元的協(xié)調(diào)費(fèi)，雙方在數(shù)額上沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，談判破裂，雙方不歡而散。

一位接近鄭州地產(chǎn)圈的觀(guān)察人士告訴新京報(bào)記者， 談判破裂，也使本地開(kāi)發(fā)商領(lǐng)教了K2的“兇狠”。以72號(hào)地為例，競(jìng)拍過(guò)程中，不管晟和詳公司加價(jià)多少，K2都會(huì)以秒速加價(jià)200萬(wàn)，到了第40輪，K2直接加價(jià)1億。

但K2并不是最終的勝利者。

7月14日，一份名為《關(guān)于鄭政出〔2016〕72號(hào)（網(wǎng)）土地出讓后有關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)的請(qǐng)示》的“紅頭文件”被發(fā)布到網(wǎng)絡(luò)上，文件中的“主角”鄭州市國(guó)土局以K2提交審核資料不全、不符合規(guī)定為由，向鄭州市政府請(qǐng)示是否可以認(rèn)定K2地產(chǎn)7月7日競(jìng)得的72號(hào)地塊行為是“無(wú)效競(jìng)買(mǎi)”。

文件提出對(duì)K2進(jìn)行扣押競(jìng)買(mǎi)保證金、納入黑名單等懲罰，還提出該地塊另行組織出讓?zhuān)鲎寖r(jià)格低于本次掛牌成交價(jià)的差額部分，由K2地產(chǎn)支付賠償。

對(duì)此，K2公開(kāi)回應(yīng)稱(chēng)，并未從任何官方渠道接收到類(lèi)似信息，無(wú)法證明文件真?zhèn)?。此外，如果文件后續(xù)被證實(shí)為真，K2有理由認(rèn)為，政府決策信息已被提前泄密，將保留追究相關(guān)人員責(zé)任的權(quán)利。

7月20日，鄭州市國(guó)土局對(duì)外宣布K2地產(chǎn)競(jìng)拍的72號(hào)地塊結(jié)果無(wú)效。新京報(bào)記者了解到，K2出局的主因是國(guó)土局認(rèn)為其出具的材料不全。據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，競(jìng)標(biāo)前，K2提交了涿州京匯公司出具的河北方面材料，但鄭州市國(guó)土局以必須出具由河南方面出具的材料為由，認(rèn)為K2材料不全。

記者采訪(fǎng)時(shí)，K2品牌負(fù)責(zé)人稱(chēng)暫不方便就此事回應(yīng)。12月16日，鄭州市國(guó)土局拒絕了新京報(bào)記者的采訪(fǎng)要求。

再戰(zhàn)

K2第一次進(jìn)軍鄭州以失敗告終，半年之后，再度殺回。

12月9日，鄭州國(guó)土局計(jì)劃拍賣(mài)9塊地。而鄭州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)前幾天得知，K2已繳納8個(gè)多億的保證金，將參加其中7塊的競(jìng)拍，且均為城改地塊。

12月3日，本地15家開(kāi)發(fā)商組織了一次維權(quán)行動(dòng)。相關(guān)視頻顯示，數(shù)百輛汽車(chē)，車(chē)身上均披白條幅，印著"K2’們滾蛋！”"K2’搶地 回遷無(wú)望”等口號(hào)，有序而緩慢地駛過(guò)河南省政府門(mén)前。

一份已公開(kāi)的維權(quán)開(kāi)發(fā)商寫(xiě)給鄭州市委、市政府的聯(lián)名信稱(chēng)：“當(dāng)我們通過(guò)千辛萬(wàn)苦完成了城改和合村并城一級(jí)土地開(kāi)發(fā)后，那些資本玩家以‘規(guī)則’之名瘋狂搶地……眼看著讓我們鄭州房地產(chǎn)企業(yè)員工面臨失業(yè)的危機(jī)？！”

“我們以和平安靜的方式請(qǐng)?jiān)?，希望市委市政府出面主持公道，幫助鄭州房地產(chǎn)企業(yè)抵御惡意資本的入侵！否則我們將停止安置房的建設(shè)，停止過(guò)渡費(fèi)的支付。”聯(lián)名信中寫(xiě)道。

一位鄭州地產(chǎn)商告訴新京報(bào)記者，因?yàn)镵2，鄭州第一次爆發(fā)了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)商維權(quán)事件。

王宇的公司也參與了這次維權(quán)，王宇說(shuō)，面對(duì)K2的第二次威脅，開(kāi)發(fā)商們實(shí)在沒(méi)辦法了，“只能集體抗議給政府施壓。”

維權(quán)獲得了階段性勝利，K2于4日凌晨在官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布全面放棄鄭州本輪土地市場(chǎng)的競(jìng)買(mǎi)參與。

公告稱(chēng)：“迫于地方同業(yè)的壓力，我們不得不放棄參與此次競(jìng)買(mǎi)，核心的原因竟然是——我們的競(jìng)價(jià)可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)構(gòu)成壓力，當(dāng)然，作為外來(lái)的投資人我們不是競(jìng)標(biāo)‘價(jià)格聯(lián)盟’的一員。”

“在以維穩(wěn)為要挾的壓力面前，在刻意策劃的‘群體性’事件面前，在地方保護(hù)若隱若現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)面前，我們只能退出，我們只能投降。”公告寫(xiě)道。

王宇從公告里看出了K2的委屈，“其實(shí)大家并不是反對(duì)K2這個(gè)公司，而是K2企業(yè)在進(jìn)入這個(gè)城市前應(yīng)該先了解清楚鄭州地產(chǎn)在如何運(yùn)作，無(wú)論是合作還是招標(biāo)，如果K2是去鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等這些地方，拿那種干干凈凈的土地，沒(méi)人會(huì)說(shuō)K2什么。”

“但K2不想去拿那種干凈的土地，只想著城中村拆遷地，但這種地我們開(kāi)發(fā)商在之前就已經(jīng)投入了幾十億的資金，誰(shuí)都不愿意讓出這塊地。”王宇說(shuō)。

12月9日的競(jìng)拍從上午9點(diǎn)開(kāi)始，9塊土地都只有一位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，都以底價(jià)成交，被已預(yù)定的開(kāi)發(fā)商順利收入囊中。

“鄭州模式”

在鄭州地產(chǎn)圈內(nèi)，地產(chǎn)商們都在討論一個(gè)問(wèn)題：K2來(lái)鄭州到底是什么目的？

K2內(nèi)部人士在今年7月接受《河南商報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)透露：“鄭州是中原龍頭省會(huì)城市，吸納了大量的外來(lái)人口，潛力巨大，很多一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商都十分看好鄭州市場(chǎng)發(fā)展前景。K2希望把在北京開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品帶到鄭州，相信會(huì)受到歡迎。”

一位接近鄭州地產(chǎn)圈的觀(guān)察人士告訴新京報(bào)記者，不少地產(chǎn)商都在質(zhì)疑K2的這一說(shuō)法，他們認(rèn)為K2來(lái)鄭州，真正目的不是為了拿地。但到底是干什么，又猜不出。

K2風(fēng)波，也使鄭州城中村改造多年的行業(yè)規(guī)則浮出水面。

新京報(bào)記者了解到，鄭州城中村改造的行業(yè)規(guī)則被歸納為十六個(gè)字“提前進(jìn)場(chǎng)，定向拿地，返還成本，底價(jià)成交”。

2007年，鄭州市政府出臺(tái)103號(hào)文件，規(guī)范了市政府各部門(mén)在城中村改造項(xiàng)目中的職能，首次提出土地經(jīng)招拍掛出讓?zhuān)瑓^(qū)政府將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，辦理國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，辦理國(guó)有土地使用證。并繼續(xù)按照“一村一策”的方式，企業(yè)投資，市政府協(xié)調(diào)進(jìn)行改造。

一位鄭州地產(chǎn)圈人士稱(chēng)，從明面上說(shuō)，按照鄭州市103號(hào)文規(guī)定，所有鄭州市城中村改造項(xiàng)目都必須經(jīng)過(guò)正規(guī)的招拍掛程序。也就是說(shuō)，政府必須先將擬改造的城中村土地收歸國(guó)有，進(jìn)行土地屬性的更改、土地上附屬物清理等一整套手續(xù)之后，方可由企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的手段獲得土地，企業(yè)在繳納土地出讓金后獲得的應(yīng)該是可以立即進(jìn)行開(kāi)發(fā)的“凈地”。

而鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)是，“凈地”少、城改地多。

鄭州本地開(kāi)發(fā)商張順（化名）說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與區(qū)政府或拆遷指揮部簽訂協(xié)議，顯示開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)土地招拍掛流程得到城改項(xiàng)目的土地，但區(qū)政府會(huì)口頭承諾開(kāi)發(fā)商，招拍掛只是流程和形式，最終開(kāi)發(fā)商會(huì)以底價(jià)拿到這塊地。

有開(kāi)發(fā)商表示，鄭州市的城中村改造本來(lái)就是以本土開(kāi)發(fā)商為主體，與政府部門(mén)合作開(kāi)發(fā)，但與現(xiàn)行土地招拍掛制度不符，作為同行，大家都知道這個(gè)“心知肚明、不公開(kāi)”的規(guī)則。

據(jù)河南本地的映象網(wǎng)報(bào)道，在2008年的首屆“中國(guó)城中村改造高峰論壇”上，城中村改造的“鄭州模式”被推廣。

映象網(wǎng)的文章稱(chēng)，“鄭州模式”概括起來(lái)是三句話(huà)：“政府讓利，村民受益，企業(yè)得利”。

一位鄭州地產(chǎn)圈觀(guān)察人士認(rèn)為，鄭州近年來(lái)對(duì)城中村改造提速的做法，也無(wú)形中使“鄭州模式”遍地開(kāi)花。

2011年，鄭州市印發(fā)《鄭州市城中村改造管理辦法》，首次提出政府主導(dǎo)，群眾自愿，區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)，市場(chǎng)運(yùn)作的模式。由區(qū)政府成立國(guó)有全資或控股公司，負(fù)責(zé)本區(qū)域范圍內(nèi)的城中村改造融資、安置房建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)整理等工作。

2012年7月，時(shí)任市委書(shū)記吳天君（今年11月落馬）指出，鄭州市將加快城中村改造步伐，力爭(zhēng)三年內(nèi)全部完成228個(gè)建成區(qū)內(nèi)的城中村改造。

上述地產(chǎn)觀(guān)察人士認(rèn)為，若吳天君沒(méi)有對(duì)城中村改造提速，各區(qū)政府按照各區(qū)的資金狀況與能力來(lái)適度推進(jìn)城改項(xiàng)目，或許鄭州會(huì)逐漸解決過(guò)去城中村改造中的法律爭(zhēng)議問(wèn)題。但在城中村改造的高壓之下，區(qū)級(jí)政府沒(méi)有辦法籌集資金同時(shí)操作多個(gè)城改項(xiàng)目，于是沿用過(guò)去的老辦法——開(kāi)發(fā)商出資，政府負(fù)責(zé)動(dòng)員、拆遷等具體事務(wù)，開(kāi)發(fā)商最終會(huì)以底價(jià)拿到這塊地。

弊端

也有人歡迎K2“攪局”。

60歲的林燕是金水區(qū)寺坡村的村民，她在今年7月第一次聽(tīng)說(shuō)K2來(lái)鄭州的新聞，興奮不已。“終于有人來(lái)幫我們教訓(xùn)開(kāi)發(fā)商和政府了！”

林燕因不滿(mǎn)拆遷補(bǔ)償太低，一直未與拆遷指揮部簽協(xié)議，因而被視作釘子戶(hù)。她曾被人傾倒糞水，房子最終被強(qiáng)拆。

在地產(chǎn)商王宇看來(lái)，每一個(gè)城中村拆遷都會(huì)存在強(qiáng)拆現(xiàn)象，因?yàn)榭倳?huì)有人拒絕搬走，強(qiáng)拆這種現(xiàn)象不可避免，“強(qiáng)拆只是一個(gè)手段，如果沒(méi)有強(qiáng)拆這個(gè)路徑，所有村都拆不動(dòng)。”

“基層政府要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把房子拆完，他們面臨著上面下達(dá)的壓力，只能以強(qiáng)拆的方式來(lái)做。”鄭州地產(chǎn)專(zhuān)家魏明說(shuō)，也正是在這樣的背景下，鄭州暴力強(qiáng)拆事件頻發(fā)，近幾年先后發(fā)生了賈靈敏、劉大孬、范華培等震驚全國(guó)的極端抗拆事件。

一位鄭州地產(chǎn)圈人士透露，在城中村改造的“潛規(guī)則”背景之下，各類(lèi)違規(guī)甚至違法行為也多有發(fā)生。

這幾年里，林燕與村子里幾十戶(hù)村民一直在維權(quán)。

維權(quán)理由之一，就是金水區(qū)政府沒(méi)有出具征收公告，2014年底就將她的房屋強(qiáng)拆。

2015年，鄭州市金水區(qū)政府向林燕所在的寺坡、六里屯村民補(bǔ)充下達(dá)了《鄭州市金水區(qū)人民政府關(guān)于對(duì)金房征決[2013]2號(hào)房屋征收決定書(shū)進(jìn)行補(bǔ)正的通告》（下稱(chēng)《補(bǔ)正通告》）。

林燕告訴記者，上述《補(bǔ)正通告》中將寺坡、六里屯的土地定義為國(guó)有土地，而實(shí)際上是集體土地，這個(gè)公告不合法。

對(duì)此，林燕等17名村民于今年1月起訴金水區(qū)政府。

鄭州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院于今年6月一審判決顯示，本案所涉房屋是建筑在集體土地上的，金水區(qū)政府適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)充條例》，屬于適用法律錯(cuò)誤，因此撤銷(xiāo)《補(bǔ)正通告》針對(duì)原告17人涉案房屋的征收部分。

金水區(qū)政府隨后于7月提起上訴稱(chēng)，“《補(bǔ)正通告》雖有瑕疵，但根本出發(fā)點(diǎn)和目的卻系為廣大群眾的社會(huì)公共利益……對(duì)其撤銷(xiāo)，將會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在客觀(guān)上造成城中村改造工作與回遷安置進(jìn)程遲滯。”

“這是用瑕疵來(lái)掩蓋違法。”林燕說(shuō)，目前二審尚未開(kāi)庭，鄭州市國(guó)土局就將他們的土地掛牌出讓?zhuān)瑪M定于本月30日走招拍掛程序。

12月16日，鄭州市國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人對(duì)新京報(bào)記者稱(chēng)，鄭州所有招拍掛的土地都是國(guó)有土地，但拒絕回應(yīng)該城改項(xiàng)目的具體問(wèn)題。

被詬病的還有“政績(jī)觀(guān)”。

曾在惠濟(jì)區(qū)某街道辦事處工作了3年的孫飛（化名）認(rèn)為，政府需要政績(jī)，也需要在規(guī)定期限內(nèi)完成城中村改造的目標(biāo)，因而導(dǎo)致潛規(guī)則出現(xiàn)。

媒體報(bào)道，依托城中村改造的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，被認(rèn)為是前鄭州市委書(shū)記吳天君最為重要的政績(jī)。

根據(jù)官方的數(shù)據(jù)，截至2015年11月，“十二五”期間，鄭州市四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)、六個(gè)城市區(qū)及縣城、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、組團(tuán)新區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，共啟動(dòng)拆遷村莊627個(gè)，動(dòng)遷175.65萬(wàn)人，鄭州全域范圍內(nèi)保持著每年拆遷100多個(gè)村的進(jìn)度。其中，中心城區(qū)的476個(gè)村莊，已完成拆遷改造城中村383個(gè)，占總數(shù)的八成。

今年，隨著金水區(qū)張家村啟動(dòng)拆遷，鄭州四環(huán)內(nèi)再無(wú)城中村。

一位金水區(qū)政府內(nèi)部人士告訴新京報(bào)記者，政府需要政績(jī)，而城中村改造能迅速出成績(jī)，同時(shí)也能通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)增加政府的稅收，這也是政府做城中村改造的動(dòng)力。

據(jù)上述人士透露，以金水區(qū)政府為例，去年該區(qū)的財(cái)政收入中，地產(chǎn)業(yè)的稅收占比80%。

明規(guī)則遇上潛規(guī)則

截至記者發(fā)稿，K2沒(méi)有再出現(xiàn)在鄭州的土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

作為事件的當(dāng)事方，K2地產(chǎn)、鄭州市國(guó)土局都拒絕了記者采訪(fǎng)，而眾多的鄭州本土房企也緘口不言。

“雖然它是個(gè)‘攪局者’，雖然它很令人反感，但我必須承認(rèn)，它遵守了市場(chǎng)規(guī)則。”一位曾和K2在土地市場(chǎng)上“過(guò)過(guò)招兒”的鄭州地產(chǎn)人士對(duì)K2這樣評(píng)價(jià)。

在鄭州地產(chǎn)專(zhuān)家魏明看來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“外來(lái)者”K2，有點(diǎn)“過(guò)分解讀了，也有點(diǎn)反應(yīng)過(guò)度了。”魏明認(rèn)為，本土房企的“不淡定”值得反思。他表示，本土房企仍寄希望于政府出手維護(hù)鄭州城中村改造土地“招拍掛”的潛規(guī)則，寄希望于本土房企抱團(tuán)阻擊K2，這都表明鄭州本土房企此時(shí)仍在心存幻想，沒(méi)有真正的城中村改造市場(chǎng)化應(yīng)對(duì)預(yù)案。

一位鄭州地產(chǎn)圈人士認(rèn)為，“K2風(fēng)波”對(duì)于鄭州市政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一個(gè)棘手的事情：K2拿地是按照可以擺在桌面上的招拍掛規(guī)則進(jìn)行，但是卻與無(wú)法擺在桌面上的潛規(guī)則相沖突。當(dāng)兩種規(guī)則沖突時(shí)，該怎么辦？

在K2的退出公告中，提及了“地方保護(hù)”這個(gè)字眼，而對(duì)一些被“地方保護(hù)”的鄭州本土開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們也并不完全領(lǐng)情，甚至表示了對(duì)政府部門(mén)的怨氣。在王宇看來(lái)，K2威脅到本地開(kāi)發(fā)商的利益之后，政府卻始終沒(méi)有明確表態(tài)。

王宇說(shuō)，若政府能提出一個(gè)本土開(kāi)發(fā)商接受的退出機(jī)制，他們不會(huì)害怕K2。

王宇告訴新京報(bào)記者，從七月開(kāi)始，不論是地產(chǎn)商還是區(qū)政府都做了努力，區(qū)政府工作人員曾去市政府探討土地退出機(jī)制的問(wèn)題，但市政府遲遲沒(méi)有下文件說(shuō)明。

其實(shí)，在2009年，市政府的一則會(huì)議紀(jì)要中已經(jīng)提及，要建立一套開(kāi)發(fā)商前期介入城中村改造退出機(jī)制。即前期介入城中村投入成本退還開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)，按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息退還。

鄭州本土開(kāi)發(fā)商張順認(rèn)為，這個(gè)退出機(jī)制沒(méi)有實(shí)操性。銀行的利息對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)太低了，“很多開(kāi)發(fā)商從社會(huì)融資，有的是金融部門(mén)，有的是非金融部門(mén)，因此融資的成本是相當(dāng)高的。”

在張順看來(lái)，若政府要將成本返還給開(kāi)發(fā)商，還需要走預(yù)決算程序，這會(huì)花費(fèi)非常長(zhǎng)的時(shí)間。

有地產(chǎn)人士認(rèn)為，鄭州這種情況完全可以避免。有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)土局應(yīng)該在招拍掛時(shí)設(shè)置一個(gè)條件，比如拿到地的企業(yè)，要將超出底價(jià)部分的溢價(jià)交給承擔(dān)前期開(kāi)發(fā)的企業(yè)，在這種情況下，其他開(kāi)發(fā)商就都不會(huì)參與競(jìng)拍了。

在王宇看來(lái)，即便K2退出了，將來(lái)還會(huì)有更多的“野蠻人”來(lái)鄭州搶地，政府若始終不制定出合理的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地退出機(jī)制，本地開(kāi)發(fā)商的利益將繼續(xù)受到威脅。

中國(guó)住建部政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任陳志認(rèn)為，鄭州本地開(kāi)發(fā)商維權(quán)事件本身，根本不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，本地開(kāi)發(fā)商是為了保護(hù)自己的利益，屬于非法壟斷。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，K2事件反映出政府的職能缺位。

顧云昌說(shuō)，政府可以與投資者成立基金，兩方都入股，完成一級(jí)土地開(kāi)發(fā)之后，按照投資者的投資比例來(lái)分成，“這些政府該做的，過(guò)去卻沒(méi)有做到。”

對(duì)此次風(fēng)波的后續(xù)發(fā)展，魏明認(rèn)為，這次鄭州的集體維權(quán)，實(shí)際上就像是無(wú)聲的舉報(bào)。開(kāi)發(fā)商自己打破了平衡，舉報(bào)了河南的投資環(huán)境，K2掙大了。