北京：租期內房東不得單方面漲租

時隔10年，北京租房合同迎來大修。昨日，北京市住建委、市工商局就《北京市住房租賃合同》及配套使用的《北京市房屋出租經紀服務合同》、《北京市房屋承租經紀服務合同》示范文本，正式向社會公開征求意見。

新版住房租賃合同不再按成交方式區(qū)分不同版本，將2008年版的自行成交、經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的租賃統(tǒng)一到同一版合同，將涉及經紀服務的內容納入到經紀服務合同。更重要的是，租房時常遇到的假房源、漲房租、押金難退、維修難等問題，新版合同均有約束條款。

真房源

房東要出示房產證

租房的第一環(huán)節(jié)是找房，而找房過程中常遇到虛假房源的問題。

為了保障真房源，征求意見稿明確，簽訂本合同前，雙方當事人應當出示有效身份證件，房東還應當向租戶出示房屋所有權證書或其他房屋合法來源證明原件；房屋登記為共有的，應當提供共有人同意出租的證明；轉租房屋的，應當提供原房東同意轉租的證明；接受委托出租房屋的，應當提供房東的授權委托書。

需要提醒租戶的是，簽合同時要仔細看其中涉及房源的關鍵信息，包括位置、面積、戶型、權屬等基本情況。房東在將房子委托給中介進行出租時，也需要嚴格說明房子的位置、面積、登記用途等；租戶在委托中介幫忙找房子時，也可以明確有意向的房屋要求，比如房子的位置、戶型、面積、建成年份，甚至是有沒有裝修、有沒有電梯。

更重要的是，合同在約定的權利義務上也有說明：房東在把房源委托給中介時，也要保證對委托出租房屋具有合法出租的權利，并確保出租意愿的真實性，提供房屋所有權證書或其他房屋合法來源證明等有關資料。

退押金

未抵扣須3個工作日內退還

找到了房子，雙方就需要詳細溝通交易細節(jié)，錢是其中的關鍵。

租房過程中，未經雙方當事人協(xié)商一致，房東不得在租賃期限內單方面提高租金；合同提前解除的，房東應在合同解除后約定期限內退還已收但尚未發(fā)生的租金。

另一筆錢是押金。住房租賃合同明確，押金除用于抵扣租戶應交而未交的租金、費用以及租戶應當承擔的違約金、賠償金外，剩余部分應在房屋交還之日起3個工作日內如數返還租戶。

其實，押金難退主要是雙方常常糾結于房屋和相關物品的損壞問題。那么，房子有問題責任在誰？錢由誰出？征求意見稿披露：對于該房屋及其附屬物品、設施設備因自然屬性或合理使用等非租戶原因而導致的損毀，租戶應當及時通知房東修復。房東應當在接到租戶通知后在約定期限內進行維修。逾期不維修的，租戶可代為維修，費用由房東承擔。因維修、更換影響租戶使用該房屋的，應當相應減少租金或延長租賃期。

不過，如果因租戶保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設施設備發(fā)生損毀的，租戶應當負責維修、更換或承擔賠償責任。

禁群租

提前約定最多住幾人

根據《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》的規(guī)定，房屋用于居住的，人均居住面積不低于5平方米，每個房間居住的人數不超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。

區(qū)別于過去，這一條款寫入了新版租房合同。于是，無論整租還是合租，居住人數都是要提前約定的。其中，整租時會約定好房屋居住人數和最高上限。合租時也會明確分租的房間面積、居住人數，并劃定最高居住人數上限。

至于一些房源打隔斷問題，合同增加了相應條款：房屋應以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。

咋解約？

提前30日書面通知租戶

征求意見稿顯示，租賃期滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應當至少提前30日書面通知租戶；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權，原租戶存在重大違約行為的除外。

除了正常的協(xié)商解除合同外，還有一些情況是可以單方解除合同的。如果房東遲延交付房屋達到約定時間的，交付的房屋不符合相關法律法規(guī)規(guī)定或合同約定致使租戶無法正常使用的或危及租戶安全、健康的，不承擔約定的維修義務或不繳納應當由房東承擔的各項費用、致使租戶無法正常使用房屋的，租戶可提出解約。

如果租戶不按照約定支付租金達到約定期限的，欠繳各類費用達約定數額的，擅自將房屋轉租的，擅自改變房屋用途的，單間實際居住人數和人均居住面積不符合北京市相關規(guī)定的，拆改變動、損壞房屋建筑主體、承重結構或擅自改變房屋內部規(guī)劃布局的，保管不當或不合理使用導致附屬物品、設施設備損毀并拒不維修、更換或賠償的，房東可提出解約。

與此同時，如果房東未按約定時間交付房屋或返還租戶的租金、押金的，或者租戶不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及租戶未按約定時間交還房屋的，應按約定標準支付違約金。采取暴力、威脅等強制方式驅逐租戶，或者未經租戶同意擅自進入出租房屋的，也應按約定標準支付違約金。（記者 曹政）