50城土地均價創(chuàng)新高 土拍市場有望逐漸回歸理性

當(dāng)前土地市場溢價率明顯下降，成交規(guī)模也有所下滑。但值得注意的是，重點(diǎn)關(guān)注的50城土地成交價格環(huán)比、同比均有所上漲。業(yè)內(nèi)人士表示，近期部分城市明確加大并已在落實(shí)供地目標(biāo)。在土地端加大供應(yīng)的背景下，土拍市場有望逐漸回歸理性。

50城土地均價創(chuàng)新高

“4月份，50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環(huán)比增長28%，同比增長54%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前地價創(chuàng)下了2010年以來的最高水平。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期部分房企有較為強(qiáng)烈的補(bǔ)庫存需求，此類房企紛紛進(jìn)入熱點(diǎn)三四線城市，導(dǎo)致部分住宅用地出現(xiàn)了溢價率超過200%的現(xiàn)象，拿地態(tài)勢推高了所在城市的地價。

分城市看，廣發(fā)證券研究報告指出，2017年以來一線供地節(jié)奏明顯加快，且推動成交同比顯著增長。同時，受成交結(jié)構(gòu)性影響，住宅成交的占比提升，出讓金和樓面價較去年同期均大幅增長。二線城市受政策調(diào)控影響，宅地市場逐步趨于理性，溢價率回落至50%以內(nèi)。三線城市整體依舊偏弱，但成交端復(fù)蘇帶動部分三線城市宅地市場升溫。

從全國100個大中城市住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積來看，東海證券分析師劉振東表示，4月為2489.96萬平方米，環(huán)比下降0.22%，同比下降0.32%；住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積2510.17萬平方米，環(huán)比上漲0.24%，同比上升0.05%；住宅類用地成交土地樓面均價環(huán)比上升0.05%，成交總價環(huán)比上升0.30%。

實(shí)際上，住建部和國土部日前已要求各地根據(jù)去化及庫存情況調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模，并出臺中長期土地供給規(guī)劃指導(dǎo)地方土地供給。國泰君安分析師侯麗科表示，從數(shù)據(jù)上看，一線城市四月土地供應(yīng)持續(xù)增加，合計供應(yīng)土地62宗，規(guī)劃建面合計613萬平米，且土地成交溢價率從三月的44.05%下降到25.80%。疊加開發(fā)商補(bǔ)庫存的需求，今年土地供給的逐漸增加將對2017年開發(fā)投資起支撐作用。

二季度降溫料更明顯

“土地市場的熱度如何，關(guān)鍵還是要看企業(yè)的預(yù)期變化。”某研究中心研究員馬千里表示，在需求側(cè)調(diào)控多次加碼之后，目前市場矛盾的主要方面，已轉(zhuǎn)變成與“限價”相伴的供應(yīng)意愿下降。不過，在央行“縮表”、地方“限售”、調(diào)控常態(tài)化以及企業(yè)的現(xiàn)金流壓力之下，已經(jīng)有越來越多的中小企業(yè)選擇“松口”放開供應(yīng)，而近期部分地方城市明確加大供地目標(biāo)。因此，在判斷企業(yè)預(yù)期更趨向于理性的前提下，二季度土地市場的“降溫”或許會更明確。

侯麗科表示，上海規(guī)土局日前重新啟動3月份叫停的“臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊”等3宗地塊出讓，并將出讓方式調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合式，縮小競拍房企范圍，嚴(yán)防土地溢價率過高擾動市場情緒。與此同時，在土地端加大供應(yīng)的背景下，土拍市場逐漸回歸理性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，值得注意的是，從城市結(jié)構(gòu)來看，部分三線城市的土地交易規(guī)模相對較大、溢價率也明顯超過50%。從這個角度看，后續(xù)對于熱點(diǎn)三線城市的地價泡沫問題也需積極進(jìn)行關(guān)注。從后續(xù)市場趨勢看，預(yù)計未來供地節(jié)奏會加快，房企拿地的機(jī)會將增加。從土地政策和供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，包括近期蕪湖明確在新出讓土地中安排裝配式建筑試點(diǎn)項目建設(shè)、蘇州首次供應(yīng)自持型商品住宅用地等，都是后續(xù)房企值得重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。