現(xiàn)房銷(xiāo)售來(lái)了，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)到了嗎？

1月17日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位。

會(huì)議結(jié)束后的近一個(gè)月內(nèi)，山東、安徽、河南等省提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪時(shí)表示，漸進(jìn)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，最符合消費(fèi)者利益。

住建部首次明確提出現(xiàn)房銷(xiāo)售概念

“現(xiàn)房銷(xiāo)售不僅能更好地保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，也能推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)更大責(zé)任。”上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮表示，這是住建部首次系統(tǒng)、明確地提出現(xiàn)房銷(xiāo)售的概念，各地和房企也要關(guān)注，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)商品房銷(xiāo)售做出適當(dāng)調(diào)整。

今年以來(lái)，多地鼓勵(lì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。1月31日，山東省提出，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)；2月6日，安徽省表示，今年將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)；同日，四川省提出，支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)；2月7日，河南省明確提出以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。

嚴(yán)榮認(rèn)為，當(dāng)前若干省份明確推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，是一種值得鼓勵(lì)的嘗試。一方面，可以控制交付風(fēng)險(xiǎn)的新增量，防范交付風(fēng)險(xiǎn)總量繼續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行夯實(shí)基礎(chǔ)；另一方面，通過(guò)試點(diǎn)能形成現(xiàn)房銷(xiāo)售的有益經(jīng)驗(yàn)，為完善新建商品房銷(xiāo)售制度提供重要參考。

現(xiàn)房銷(xiāo)售好處顯而易見(jiàn)

和現(xiàn)房相對(duì)應(yīng)的就是期房。據(jù)了解，一般將在建的、暫不滿足交付使用條件的、尚未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋稱(chēng)為期房。

“目前大部分商品房都是期房銷(xiāo)售。1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，建立了商品房預(yù)售許可制度。”嚴(yán)榮稱(chēng)，商品房預(yù)售制度是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的一項(xiàng)重要制度，包括預(yù)售許可、預(yù)告登記、按揭貸款和資金監(jiān)管等內(nèi)容。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的歷程中，預(yù)售制度發(fā)揮了重要作用，但也存在一些弊端。例如，一些地方對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管還不夠嚴(yán)格、購(gòu)房者需要承擔(dān)房屋不能按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)等。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售的好處顯而易見(jiàn)，如果購(gòu)房者看不中房子就不購(gòu)買(mǎi)，住宅有質(zhì)量問(wèn)題也能提前注意到，這將大大減少商品房消費(fèi)糾紛。”嚴(yán)榮說(shuō)。

逐步推行現(xiàn)房銷(xiāo)售防止一刀切

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，那是否意味著取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)到了？

“目前還有待評(píng)估全面推行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售可能帶來(lái)的影響，可先以試點(diǎn)方式漸進(jìn)推行。”嚴(yán)榮認(rèn)為，漸進(jìn)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，最符合消費(fèi)者利益。一來(lái)可以給房企留出一定的時(shí)間調(diào)整模式，二來(lái)對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行也有好處。

安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)郭紅兵認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售有較大的資金壓力，會(huì)影響到一段時(shí)間內(nèi)整個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和推盤(pán)量，建議逐步推進(jìn)，不可一刀切。

嚴(yán)榮分析認(rèn)為，調(diào)整商品房銷(xiāo)售制度需要考慮城市住房供需關(guān)系、房?jī)r(jià)平穩(wěn)狀況、住房開(kāi)發(fā)供應(yīng)能力、住房金融市場(chǎng)運(yùn)行體系等因素。“由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)‘區(qū)域分化’的特征較為明顯，改革調(diào)整相關(guān)制度需堅(jiān)持‘因城施策’的總體思路，同時(shí)加強(qiáng)研究全面改革調(diào)整商品房銷(xiāo)售制度的思路和配套措施，確保平穩(wěn)推進(jìn)。”