福建龍巖金融創(chuàng)新推動(dòng)保交房

春日的福建省龍巖市新羅區(qū)，三迪金域云樾小區(qū)櫻花盛放。業(yè)主葉先生從項(xiàng)目方物業(yè)公司工作人員手中接過(guò)鑰匙時(shí)眼眶濕潤(rùn)，“停工那會(huì)兒，我們連工地都不敢來(lái)看。沒(méi)想到現(xiàn)在真的能住進(jìn)新房”。

這場(chǎng)民生保衛(wèi)戰(zhàn)的轉(zhuǎn)機(jī)，始于金融監(jiān)管部門與政府相關(guān)部門的創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，龍巖探索出的“三維聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，為化解交房困局提供了鮮活樣本。

擔(dān)保困局：價(jià)值2.2億元的“死結(jié)”

2023年末，三迪金域云樾項(xiàng)目工地陷入沉寂。這個(gè)建筑面積1.2萬(wàn)多平方米的民生項(xiàng)目，因開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂被迫停工，涉及832戶購(gòu)房家庭。

“不是銀行不愿意貸，是傳統(tǒng)風(fēng)控模型卡住了脖子。”龍巖金融監(jiān)管分局統(tǒng)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)科科長(zhǎng)洪波告訴《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》記者，項(xiàng)目剩余貨值約2.2億元，但按銀行抵押物評(píng)估慣例，在建工程只能按70%折價(jià)。這意味著即便清盤，銀行最多只能收回1.54億元，與所需紓困資金形成倒掛。

這種困境并非個(gè)案。2024年初，龍巖摸排顯示，全市兩個(gè)保交房項(xiàng)目都面臨“抵押物價(jià)值不足—融資難—工程停滯—資產(chǎn)貶值”的惡性循環(huán)。傳統(tǒng)信貸模式遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。

信用破冰：6天改寫“游戲規(guī)則”

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2024年6月。

“該項(xiàng)目于2024年6月初納入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制‘白名單’，同時(shí)也是龍巖市金融支持保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)項(xiàng)目。”洪波介紹，“我們建立了銀政企三方協(xié)調(diào)機(jī)制，定期會(huì)商，提升機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)效率。”在多方會(huì)商中，形成了《國(guó)家金融監(jiān)督管理總局龍巖監(jiān)管分局辦公室關(guān)于商請(qǐng)協(xié)調(diào)龍巖市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)事項(xiàng)的函》，解決上述信貸難題；同時(shí)，政府提供的“項(xiàng)目封閉運(yùn)行承諾函”和“共管賬戶監(jiān)管協(xié)議”發(fā)揮了關(guān)鍵增信作用。最終推動(dòng)工商銀行龍巖分行將三迪金域云樾小區(qū)融資主擔(dān)保方式由“抵押”變更為“信用”，解決銀行內(nèi)部評(píng)估造成抵押物價(jià)值不足的問(wèn)題。

工商銀行龍巖分行公司部總經(jīng)理江平珍回憶道：“我們啟動(dòng)內(nèi)部信貸審批‘綠色通道’，前中后臺(tái)緊密配合，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，確保審批快速落地。行領(lǐng)導(dǎo)多次到省行做專題匯報(bào)，全力爭(zhēng)取審批支持。省行加快聯(lián)動(dòng)，解決審批中遇到的問(wèn)題和困難。最終，于2024年6月30日審批通過(guò)并于9月29日向客戶發(fā)放貸款。”

記錄顯示，6天時(shí)間里，工商銀行龍巖分行完成從貸審會(huì)到總行特批的全流程。擔(dān)保方式由“抵押”轉(zhuǎn)“信用”，6800萬(wàn)元授信獲批，項(xiàng)目得以“解凍”。

機(jī)制進(jìn)化：從個(gè)案到系統(tǒng)的創(chuàng)新

資金到位只是開始。洪波介紹，龍巖金融監(jiān)管分局聯(lián)合龍巖市住建局、新羅區(qū)政府設(shè)計(jì)出“三把鑰匙”共管機(jī)制——每筆工程款需經(jīng)政府托管國(guó)企、住建部門和銀行三方聯(lián)審。

“最高峰時(shí)一天開兩次協(xié)調(diào)會(huì)，連混凝土罐車進(jìn)場(chǎng)時(shí)間都要精確到小時(shí)。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人毛慶龍展示的工作日志上，密密麻麻記錄著上百項(xiàng)工程節(jié)點(diǎn)。通過(guò)“資金穿透式監(jiān)管”和“進(jìn)度日?qǐng)?bào)制”，項(xiàng)目建設(shè)效率較停工前大大提升。

“每筆工程款都需三方聯(lián)審，確保資金精準(zhǔn)滴灌。”龍巖市住建局房地產(chǎn)業(yè)科科長(zhǎng)王偉忻表示。

當(dāng)三迪金域云樾項(xiàng)目攻堅(jiān)正酣時(shí)，20公里外的“星筑小區(qū)”項(xiàng)目見(jiàn)證著另一場(chǎng)效率變革。中國(guó)銀行龍巖分行行長(zhǎng)助理鄭彬向記者展示了時(shí)間軸：從對(duì)接“白名單”到1.1億元授信批復(fù)僅用20天。“我們行內(nèi)組建‘前中后臺(tái)鐵三角’，客戶經(jīng)理、省行人員、有權(quán)審批人聯(lián)合辦公，把傳統(tǒng)串聯(lián)流程改為并聯(lián)作業(yè)。”

這種創(chuàng)新正在形成制度性成果。龍巖金融監(jiān)管分局推動(dòng)建立的“白名單動(dòng)態(tài)管理+差異化授信”體系，已覆蓋全市所有有融資需求的保交房項(xiàng)目。

截至2025年3月，龍巖市通過(guò)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制累計(jì)獲批開發(fā)貸款61.86億元，其中信用貸款占比從2023年的12%躍升至43%。